當(dāng)“特色小鎮(zhèn)”從政策熱詞逐漸演變?yōu)橹袊青l(xiāng)發(fā)展的一股浪潮時,一個隱秘而堅固的鄙視鏈,也悄然在房地產(chǎn)的土壤里生根發(fā)芽。這不再僅僅是關(guān)于建筑風(fēng)格或文旅IP的競爭,而是一場關(guān)于資源、資本與話語權(quán)的深度博弈。
鏈頂:真正的“運營派”與資源獨占者
站在鄙視鏈頂端的,是那些手握稀缺自然或人文資源,并能成功進(jìn)行長期精細(xì)化運營的小鎮(zhèn)。它們通常不靠快速銷售住宅回血,而是憑借獨特的產(chǎn)業(yè)內(nèi)核(如莫干山的民宿集群、烏鎮(zhèn)的戲劇文化、古北水鎮(zhèn)的北方水鄉(xiāng)運營)實現(xiàn)持續(xù)盈利。這里的房地產(chǎn),是配套,是載體,而非主角。開發(fā)商與投資者談?wù)摰氖恰百Y產(chǎn)價值”、“文化地標(biāo)”和“持續(xù)現(xiàn)金流”,對單純的高周轉(zhuǎn)住宅開發(fā)報以禮貌而輕蔑的微笑。他們鄙視的,是那些破壞了小鎮(zhèn)生態(tài)純粹性的粗暴地產(chǎn)化行為。
中上層:“產(chǎn)業(yè)賦能”的故事講述者
這一層級的小鎮(zhèn),或許先天資源不算頂級,但擅長編織一個動人的“產(chǎn)業(yè)故事”——康養(yǎng)、科創(chuàng)、教育、文創(chuàng)等概念信手拈來。其房地產(chǎn)項目(如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、人才公寓、康養(yǎng)社區(qū))與所謂的“特色產(chǎn)業(yè)”深度綁定,售價和估值也因此獲得溢價。他們鄙視鏈下層的純住宅項目,認(rèn)為自己是“產(chǎn)城融合”的先行者,是有理想、有模型的“高級玩家”。這條路線風(fēng)險極高,故事能否落地、產(chǎn)業(yè)能否真實聚集,是區(qū)分“高級玩家”與“泡沫制造者”的關(guān)鍵,也讓他們自身常常處于被頂層鄙視和質(zhì)疑自身定位的焦慮之中。
中下層:“旅游地產(chǎn)”的常規(guī)軍
這是最龐大、也最為大眾所熟知的群體。以某一主題(古鎮(zhèn)、花卉、溫泉、游樂場)為包裝,核心商業(yè)模式依然是銷售別墅、公寓、商鋪等旅游地產(chǎn)。特色是銷售的“調(diào)味料”和拿地的“敲門磚”。他們運作模式成熟,追求快速去化和資金回籠。一方面,他們鄙視更下層毫無特色的普通郊區(qū)大盤,認(rèn)為自己的產(chǎn)品至少還有“情懷”和“度假”的附加值;另一方面,又被上層斥為“掛羊頭賣狗肉”,是導(dǎo)致許多特色小鎮(zhèn)“千鎮(zhèn)一面”、后期運營空心化的主要推手。
鏈底:“偽特色”的房地產(chǎn)化生存
處于鄙視鏈最底端的,是那些幾乎毫無特色可言,僅因政策東風(fēng)而披上“特色小鎮(zhèn)”外衣的純房地產(chǎn)項目。它們可能位于城市遠(yuǎn)郊,缺乏真正的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或旅游資源,僅僅建造了一些仿古建筑或概念景觀,便以“小鎮(zhèn)”之名行住宅銷售之實。在行業(yè)內(nèi)部,它們常被嘲諷為“PPT小鎮(zhèn)”或“規(guī)劃圖上的特色”。它們是前幾個層級共同鄙視的對象,被視為行業(yè)的“攪局者”和“污名化”的來源,但在特定市場環(huán)境下,卻往往能依靠低廉的地價和剛需客群得以生存。
鄙視鏈的背后:資本邏輯與政策套利
這條鄙視鏈的形成,深刻揭示了中國特色小鎮(zhèn)發(fā)展中的核心矛盾:即“特色培育”的長周期、重運營與“房地產(chǎn)開發(fā)”的快周轉(zhuǎn)、高回報之間的內(nèi)在沖突。頂層追求的是“時間的朋友”,底層則是“政策的套利者”。許多項目從誕生之初,就游走于“打造百年小鎮(zhèn)”的理想與“盡快賣房變現(xiàn)”的現(xiàn)實之間,其最終在鄙視鏈上的位置,往往取決于資本方的耐心與地方政府的監(jiān)管定力。
鄙視鏈能否被打破?
健康的特色小鎮(zhèn)生態(tài),不應(yīng)是固化的等級分野,而應(yīng)是多元模式的共生。打破這條鄙視鏈,或許不在于消除房地產(chǎn),而在于重新定義房地產(chǎn)在其中扮演的角色——從掠奪資源的“主角”轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)特色產(chǎn)業(yè)的“配角”與“基石”。當(dāng)小鎮(zhèn)的“特色”真正生根,能夠自我造血、持續(xù)生長時,附著其上的空間價值才會是堅實而長久的。到那時,鄙視鏈或許會轉(zhuǎn)化為一條基于專業(yè)能力與貢獻(xiàn)價值的“尊重鏈”,而這,正是中國特色小鎮(zhèn)告別浮躁、走向成熟的真正標(biāo)志。
如若轉(zhuǎn)載,請注明出處:http://www.jsruilaibo.com/product/279.html
更新時間:2026-01-13 03:59:39